Home Kinh tế Đấu giá đất Thủ Thiêm khởi điểm từ 11 triệu đồng/m2 có quá rẻ?

Đấu giá đất Thủ Thiêm khởi điểm từ 11 triệu đồng/m2 có quá rẻ?

26 min read
0
0
37

TP.HCM dự kiến đấu giá 79,3 ha đất tại Thủ Thiêm để thu về 22.000 tỷ đồng, trung bình 27,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó giá thị trường khu vực này vào khoảng 200-300 triệu đồng/m2.

Dự kiến thu về 22.000 tỷ đồng khi đấu giá 79,3 ha đất tại Thủ Thiêm là đề xuất mới đây của Ban quản lý khu Thủ Thiêm (thuộc UBND TP.HCM). Tính trung bình, giá trị mỗi m2 đất được mang ra đấu giá là 27,7 triệu đồng/m2. Trong đó, lô đất có mức giá khởi điểm thấp nhất chỉ 11 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo nhiều m.ôi gi.ới và chuyên gia bất đ.ộng sản, khu vực Thủ Thiêm được coi là “đất vàng” tại TP.HCM, giá thị trường phổ biến ở mức 200-300 triệu đồng/m2. Thậm chí có một số khu đất trị giá cao hơn 400 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá chung cư ở đây cũng phổ biến 60-80 triệu đồng/m2.

Định giá đất quá thấp so với thị trường

Theo Ban quản lý khu Thủ Thiêm, Cơ qu.an này dự kiến chia 79,3 ha thành 3 nh.óm khá.c nhau để mang ra đấu giá.

nh.óm 1 là những lô đất có tổng diện tích 15,8 ha đã gi.ải ph.óng mặt bằng, đang đ.ầu tư hạ tầng kỹ thuật. Những lô này chiếm khoảng 1/5 tổng lô đấu giá, dự kiến thu về 7.800 tỷ đồng (trung bình 30,3 triệu đồng/m2).

Toàn cảnh bá.n đảo Thủ Thiêm. Ảnh: Lê Quân.

nh.óm thứ hai có diện tích 26,9 ha (chiếm khoảng 34% tổng diện tích đất đấu giá), dự kiến thu về 8.125 tỷ đồng. Tính bình quân, lô đất có giá khoảng 30,2 triệu đồng/m2.

nh.óm thứ ba có diện tích lớn nhất khoảng 36,5 ha (gần 50% tổng diện tích đất đấu giá), dự kiến thu về khoảng 9.012 tỷ đồng. Giá bá.n lô này được cho là rẻ nhất khi tính trung bình khoảng 24,7 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những lô đất giá rẻ hơn, chỉ từ khoảng 11-15 triệu đồng/m2.

Ban quản lý khu Thủ Thiêm cho biết định giá đất là số liệu từ năm 2016-2017 nên chưa cập nhật theo thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng định giá đất như vậy là rất rẻ, chưa sát với thị trường.

Theo khảo sát, cá.c phường An Lợi Đông, Bình An, An Phú, Thủ Thiêm, An Khá.nh… thuộc trung tâm bá.n đảo Thủ Thiêm và lân cận có giá đất nền ở mức khá cao, phổ biến trên 100 triệu đồng/m2.

Tại phường An Khá.nh giá đất nền phổ biến ở mức 120 triệu đồng/m2. Theo trang Gachvang.com, giá đất nền tại đường Lương Định Của là 123 triệu đồng/m2, khu Liên Phường vào khoảng 160-170 triệu đồng/m2. Quanh đại l.ộ vòng cung, giá khoảng 200 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại phường An Lợi Đông, giá đất phổ biến trên 200 triệu đồng/m2. Tại khu Trần Não giao với Mai Chí Thọ, giá đất nền khoảng 200-210 triệu đồng/m2, quanh khu vực đường Mai Chí Thọ được định giá khoảng 300-320 triệu đồng/m2.

Tại phường Bình An, giá đất nền khu vực này phố biến ở mức 100-200 triệu đồng/m2.

Quanh cá.c khu vực đường quy hoạch D1, D2, D3, D4, D5, giá đất nền phổ biến từ 110-150 triệu đồng/m2. Xa hơn là phường An Phú, giá đất nền cũng đang giao dịch trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Kh.ông chỉ giá đất nền, chung cư khu vực Thủ Thiêm và lân cận cũng có mức giao dịch vượt xa giá khởi điểm trung bình của lô 79,3 ha.

Chung cư Sun Avenue giá bá.n 40-50 triệu đồng/m2, New City giá bá.n khoảng 50-60 triệu đồng/m2; chung cư khu đô thị Sala giá bá.n khoảng 80-100 triệu đồng/m2, Empire City giá bá.n trên 150 triệu đồng/m2…

Có thể thu về tới 500 triệu đồng/m2 đất ở Thủ Thiêm?

Trao đổi với Zing.vn, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành, chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý trong đề xuất đấu giá đất của Ban quản lý khu Thủ Thiêm.

Đầu tiên, ông Đực cho rằng việc việc chia ra 3 gói thầu, tương ứng 3 nh.óm đất để đấu giá có thể làm gi.ảm giá trị thu về. Ông nhấn mạnh cần chia nhỏ ra làm nhiều lô để bá.n cho nhiều đ.ối t.ượng theo nhu cầu khá.c nhau, từ đó có thể t.ối đa hóa lợi ích Nhà nước thu về.

Dau gia dat Thu Thiem khoi diem tu 11 trieu dong/m2 co qua re? hinh anh 2 Một dự á.n chung cư tại Thủ Thiêm đang bá.n giá 50-60 triệu đồng/m2. Ảnh: qu.ỳnh Danh.

“Giống như mua cả một con heo thì giá rất rẻ nhưng ta chia ra nhiều loại thịt khá.c nhau, bá.n cho người có nhu cầu khá.c nhau sẽ thu về nhiều lợi ích hơn. Tại sao chia làm 3 nh.óm chứ kh.ông phải là 30 nh.óm đất?”, ông Đực bình luận.

Vị này cũng cho rằng khi chia ra làm nhiều nh.óm đất, việc t.ổ ch.ức đấu giá sẽ minh bạch hơn, phù hợp nhu cầu của nhiều đ.ối t.ượng.

nguyên nh.ân là những lô đất to thường r.ơi vào t.ay cá.c đại gia có tiềm lực hơn, hoặc những đ.ối t.ượng móc ngoặc với nhau. Trong khi đó, nhiều doanh ngh.iệp có nhu cầu có thể tham gia đấu giá đông đảo với cá.c lô đất giá trị thấp hơn.

Điểm bất cập thứ hai mà ông Đực chỉ ra là giá khởi điểm trung bình theo đề xuất là gần 28 triệu đồng/m2. Ông đ.á.nh giá đây là mức giá quá rẻ so với thị trường hiện tại khi phổ biến ở mức 200-300 triệu đồng/m2.

Theo l.ãnh đ.ạo địa ốc Đất Lành, để định giá một khu đất cần c.ăn c.ứ vào vị trí và quy hoạch 1/500 khu vực đó thay vì chỉ quan tâm đến giấy chứng nh.ận quyền sử dụng. Theo đó, nếu lô đất được phép xây dựng biệt thự thấp tầng sẽ có giá khá.c với quy hoạch cho phép xây chung cư cao tầng.

Với đất quy hoạch xây dựng biệt thự, ông Đức cho rằng khởi điểm ở mức 100-150 triệu đồng/m2 là hợp lý. Trong khi đó, với quy hoạch cho phép xây dựng chung cư thì có thể khởi điểm ở mức 300 triệu đồng/m2, thậm chí có thể là 500 triệu đồng/m2.

Lý gi.ải, ông Đực cho biết với cá.c lô được xây dựng chung cư, cá.c nhà đ.ầu tư thường quan tâm hệ số sử dụng đất. Nếu hệ số sử dụng đất là 20, nghĩa là với 1 m2 đất nền, chủ đ.ầu tư được phép xây dựng 20 m2 sàn. Với 20 m2, trung bình có thể bá.n ra thị trường 15 m2 sàn chung cư. Như vậy, khi mua 1 m2 đất nền với giá 300 triệu đồng/m2, chủ đ.ầu tư có thể bá.n ra 15 m2 sàn chung cư. Trung bình 1 m2 sàn chung cư phải bỏ ra 20 triệu đồng tiền đất. Chi phí xây dựng trên thị trường phổ biến là 15 triệu đồng/m2. Như vậy, giá thành cho 1 m2 sàn chung cư là khoảng 35 triệu đồng/m2.

“35 triệu đồng/m2 chung cư vẫn là quá rẻ so với khu vực này hiện nay. Chung cư Thủ Thiêm đang bá.n giá 60-80 triệu đồng/m2”, ông Đực đ.á.nh giá.

Vị này đề xuất, với những lô đất có vị trí đẹp, được phép xây chung cư cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn hoàn toàn có thể đấu giá khởi điểm từ 500 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn.

Bài học đấu giá tại đường Lê Duẩn cho Thủ Thiêm

Nói với Zing.vn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên th.ứ tr.ưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng nguyên tắc đấu giá ở bất cứ khu vực nào cần phải đ.ảm b.ảo ngang giá thị trường. Nhà nước kh.ông thể thu về lợi ích thấp hơn giao dịch hiện tại.

Ông cũng nhấn mạnh cần chia nhỏ cá.c lô đất để đấu giá để đ.ảm b.ảo thu được lợi ích cao nhất.

“Mỗi lô đất lại có một vị trí, hình dạng, kích thước, chỉ tiêu quy hoạch khá.c nhau, do đó phải c.ăn c.ứ vào từng lô cụ thể, đưa ra mức định giá phù hợp”, GS Võ chia sẻ.

Dau gia dat Thu Thiem khoi diem tu 11 trieu dong/m2 co qua re? hinh anh 3 Chuyên gia cho rằng đấu giá đất Thủ Thiêm phải dựa trên nguyên tắc thị trường. Ảnh: qu.ỳnh Danh.

Vị nguyên th.ứ tr.ưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh Cơ qu.an Nhà nước cần mời đơn v.ị định giá đ.ộc lập để x.á.c định giá trị cá.c lô đất trước khi mang đấu giá. Làm như vậy mới đ.ảm b.ảo tính khá.ch quan và lợi ích t.ối đa.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ t.ịch Hiệp hội Bất đ.ộng sản TP.HCM, ủng hộ phương á.n đấu giá, nhưng ông cũng nhấn mạnh việc t.ổ ch.ức th.ực hiện cần phải minh bạch.

Vị này nêu ví dụ về việc đấu giá lô đất tại 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) đã thành c.ông khi thu về số tiền lớn. Khi đó, giá khởi điểm lô đất là 550 tỷ đồng, có 13 nhà đ.ầu tư trong nước và nước ngoài tham gia. Sau 16 vòng đấu, lô đất vàng được bá.n với giá 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

Ông Châu nhấn mạnh đây là bài học trong việc t.ổ ch.ức th.ực hiện. Cơ qu.an Nhà nước cần mời thầu quốc tế, đấu giá rộng rãi, khá.ch quan để thu được lợi ích t.ối đa cho Nhà nước.

“Cần phải có b.iện ph.áp để kh.ông có hiện tượng quân xanh, quân đỏ, móc nối với nhau khi đấu giá. Cũng cần đấu giá quốc tế, có nhiều nhà đ.ầu tư trong và ngoài nước tham gia để minh bạch khâu th.ực hiện”, ông nói.

Hiếu c.ông, theo Zing

Load More In Kinh tế

Leave a Reply

Check Also

Dự kiến khởi công cao tốc TPHCM – Mộc Bài trong tháng 4-2020

Quốc lộ 22, tuyến duy nhất nối TPHCM với cửa khẩu quốc tế Mộc Bài (tỉnh Tây Ninh), hiện đa…